Contract Type

Dalam berkontrak terdapat berbagai tipe kontrak (contract type); ada lump sum contract, unit price, cost plus fee, dsbnya. Pemilihan tipe kontrak mana yang digunakan bergantung pada berbagai pertimbangan seperti : pendekatan dalam perancangan (rinci tidaknya hasil perancangan, lingkup kerja, dsbnya), sejauh mana keterlibatan owner, waktu yang tersedia dan metoda pembiayaannya.

Berikut adalah tipe-tipe kontrak yang dikutip dan/atau disadur dari berbagai sumber.

Kepres No 80 Tahun 2003 (Pasal 30 & Penjelasannya).

• Kontrak Lump sum :  kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa. Sistem kontrak ini lebih tepat digunakan untuk pembelian barang dengan contoh yang jelas, atau untuk jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing unsur/jenis pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana dan spesifikasi teknisnya. Harga yang mengikat dalam kontrak sistem ini adalah total penawaran harga.
• Kontrak harga satuan : kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volumen pekerjaanya masih bersifat perkiraan sementara, sedangkan pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa. Untuk sistem kontrak harga satuan, pekerjaan tambah/kurang dimungkinkan berdasarkan hasil pengukuran bersama atas pekerjaan yang diperlukan. Pertimbangan untuk memilih dengan cara ini adalah karena untuk keakuratan pengukuran volume pekerjaan yang tinggi diperlukan survei dan penelitian yang sangat mendalam, detail dan sampel yang banyak, waktu yang lama sehingga biaya sangat besar, padahal pengukuran juga lebih mudah dalam pelaksanaan, sehingga untuk pekerjaan yang sifat kondisinya seperti hal tersebut tidak tepat bila digunakan kontrak dengan sistem lump sum.
• Kontrak gabungan lump sum dan harga satuan : kontrak yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.
• Kontrak terima jadi : kontrak pengadaan barang/jasa pemborongan atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi, peralatan an jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan. Sistem ini lebih tepat digunakan untuk membeli suatu barang atau industri jadi yang hanya diperlukan sekali saja, dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.
• Kontrak persentase : kontrak pelaksanaan jasa konsultasi di bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tertentu.

PMBOK 4th.

Pada dasarnya, penentuan tipe kontrak apa yang digunakan bergantung pada komposisi risiko yang mau dibagi antara client/buyer dan contractor/seller. Berikut adalah tipe kontrak menurut PMBOK 4th:

• Fixed-price contracts.  Dalam kontrak jenis ini, nilai proyek dibuat tetap. Terkadang kontrak jenis ini juga dimasukan nilai incentives untuk pencapaian tujuan proyek tertentu, misalnya jangka waktu, biaya atau kinerja.  Sehubungan dengan hal ini, terdapat beberapa jenis Fixed Price Contracts, yaitu : (1) Firm Fixed Price Contracts (FFP), pada kontrak jenis ini, harga sudah ditentukan tetap, tidak ada kemungkinan untuk berubah, kecuali jika terjadi perubahan lingkup.  (2) Fixed Price Incentive Fee Contracts (FPIF), kontrak jenis ini memberikan fleksibilitas pada client/buyer dan contractor/seller dalam hubungannya dengan tercapai atau tidak tercapainya tujuan proyek. Dalam kontrak ini, sejumlah  incentives akan diberikan apabila tujuan proyek terpenuhi. Tujuan proyek tersebut umumnya berupa biaya, jangka waktu atau kinerja teknis. Biaya akhir proyek ditentukan setelah proyek selesai dan bergantung pada kinerja contractor/seller.  Dalam kontrak ini, nilai kontrak ditentukan, dan seluruh biaya tambahan (jika terjadi)  menjadi tanggung jawab Contractor/seller.  (3)  Fixed Price with Economic Price Adjustment Contracts (FP-EPA), kontrak jenis ini digunakan ketika periode kontrak mencakup waktu yang lama (multi years). Kontrak jenis ini juga termasuk fixed-price contract tetapi dengan ketentukan khusus untuk memungkinkan dilakukan adjustments untuk mengakomodir perubahan kondisi ekonomi, seperti perubahan inflasi atau perubahan harga beberapa komoditas.  Faktor adjustments sebaiknya menggunakan financial index yang terpercaya (reliable).  Kontrak jenis ini dimaksud untuk melindungi baik client/buyer maupun contractor/seller terhadap perubahan kondisi finansial/ekonomi.
• Cost-reimbursable contracts. Pada kontrak jenis ini, jumlah pembayaran ke contractor/seller berdasarkan biaya real yang sudah dikeluarkan untuk menyelesaikan pekerjaan (cost reimbursements), ditambah fee yang menggambarkan keuntungan contractor/seller. Const-reimbursabe contracts juga bisa memasukan klausul mengenai incentive bilamana contractor/seller melampaui atau tidak mencapai tujuan proyek, yang berupa biaya, jangka waktu atau kinerja teknis. Kontrak jenis ini memberikan flesibilitas untuk mengatur kembali contractor/seller (contract), ketika lingkup kerja tidak terdefinisi dengan jelas pada awal proyek, sehingga membutuhkan pengaturan kembali, atau ketika risiko yang besar mungkin terjadi. Pada prakteknya terdapat 3 jenis cost-reimbursable yang biasa digunakan, yaitu : (1) Cost Plus Fixed Fee Contracts (CPFF),  dimana besarnya fee sudah ditetapkan pada awal pekerjaan dan tidak berubah kecuali jika terjadi perubahan lingkup kerja. (2) Cost Plus Incentive Fee Contracts (CPIF), dimana besarnya fee bergantung pada sejauh mana pencapaian tujuan pekerjaan. (3) Cost Plus Award Fee Contracts (CPAF),  dimana besarnya fee lebih bergantung pada kepuasan client/buyer terhadap kinerja contractor/seller (umumnya bersifat subyektif.
• Time and Material Contracts (T&M).  Ini merupakan gabungan (hybrid) antara Fixed-price contract dan Cost-reimbursable contracts. Kontrak jenis ini biasanya digunakan untuk mengakomodir adanya tambahan tenaga ahli  atau staff, dimana lingkup yang pasti/tepat tidak bisa ditentukan secara cepat pada awal kontrak.  Kontrak jenis ini, bisa merupakan modifikasi dari cost-reimbursable contract, dimana nilai kontrak dibiarkan terbuka, sehingga bisa bertambah.  Total nilai kontrak dan kuantitas item pekerjaan  belum bisa ditentukan oleh client/buyer secara pasti pada awal kontrak, sehingga masih terbuka kemungkinan untuk bertambah, seperti yang terjadi pada cost-reimbursable contract.  Untuk mencegah penambahan nilai kontrak maupun waktu menjadi tidak terkendali, maka perlu diberi batasan dalam kontrak ini.  Selain itu, kontrak T&M juga bisa berupa modifikasi dari fixed unit price contract, dimana parameter tertentu seperti harga satuan material maupun tenaga kerja dapat ditentukan  oleh client/buyer dan contractor/seller dalam kontrak.

Engineeringtoolbox.

• Lump Sum Contract.  Dalam kontrak Lump Sum, para pihak yang berkontrak setuju untuk melakukan suatu pekerjaan/proyek dengan harga/nilai yang tetap (fixed price) sehingga  disebut juga sebagai Fixed Fee Contract.  Kontrak lump sum  sering digunakan dalam kontrak-kontrak enjiniring (engineering contracts). Kontrak jenis ini cocok jika scope dan schedule proyek sudah jelas (sufficiently defined) seshingga memungkinkan pelaksana mengestimasi biaya proyek dengan baik.
• Unit Price Contract.  Kontrak jenis ini didasarkan pada estimasi item pekerjaan yang akan dilakukan beserta harga satuannya (unit price). Harga akhir proyek bergantung pada jumlah/volume masing-masing item pekerjaan yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Secara umum, kontrak jenis ini hanya cocok untuk proyek-proyek konstruksi dan pemasok (construction & supplier projects) dimana jenis item pekerjaannya sudah jelas sedangkan jumlah/volumenya belum.
• Cost Plus Contract. Suatu jenis kontrak dimana pembeli setuju untuk membayar biaya untuk semua tenaga kerja dan material ditambah sejumlah kompensasi untuk overhead dan profit.  Besarnya kompensasi tersebut bisa didasarkan pada persentase dari biaya yang dikeluarkan (Cost + Fixed Percentage Contract), atau didasarkan pada sejumlah uang tertentu  (Cost + Fixed Fee Contract), atau  didasarkan pada sejumlah uang tertentu, dengan total project cost dibatasi pada suatu limit tertentu (Cost + Fixed Fee with Guaranteed Maximum Price Contract),  atau didasarkan pada sejumlah uang tertentu ditambah bonus yang diberikan apabila proyek selesai lebih cepat atau dengan biaya yang lebih murah atau kriteria lainnya (Cost + Fixed Fee with Bonus Contract), atau didasarkan pada sejumlah uang tertentu ditambah bonus, dengan total project cost dibatasi pada suatu limit tertentu (Cost + Fixed Fee with Guaranteed Maximum Price and Bonus Contract); atau didasarkan pada sejumlah uang tertentu, dengan penghematan biaya akan dibagi bersama antara pemilik (user) dan pemborong (contractor) (Cost + Fixed Fee with Agreement for Sharing Any Cost Savings Contract).  Jenis kontrak ini cocok jika lingkup kerja belum terlalu pasti, begitu pula dengan jenis material dan tenaga kerja yang diperlukan juga belum pasti. Dalam kontrak ini, semua material, tenaga kerja, waktu kerja yang digunakan harus disimpan/di-record dengan baik, sebagai dasar perhitungan total biaya kontrak.
• Incentive Contracts. Kompensasi didasarkan pada kinerja pekerjaan (biaya, waktu dan kualitas). Ada dua kategori incentive contract, yaitu Fixed Price Incentive Contracts dan Const Reimbursement Incentive Contracts. Fixed Price Incentive Contracts lebih cocok apabila biaya kontrak dan kinerja sudah tertentu.  Cost Reimbursement Incentive Contracts memerlukan inisial fee, yang kemudian di-adjust dengan menggunkan rumus yang didasarkan pada hubungan antara total biaya yang diijinkan dan total target biaya. Dalam  kontrak ini, harus ditentukan target biaya, target fee, minimum dan maksimum fee dan adjustment formula.  Setelah kinerja proyek diketahui, fee yang akan dibayar ke pemborong ditentukan dengan menggunakan rumus/formula.
• Pecentage of Construction Fee Contracts. Kontrak jenis ini umumnya digunakan pada kontrak jasa enjiniring. Kompensasi didasarkan pada persentase dari biaya konstruksi.

Victorian Government Code of Practice for the Building and Construction Industry.

• Lump Sum Contract.  Pada kontrak ini, client menetapkan konsep dan memilih consultant. Consultant mengembangkan konsep dan menyiapkan dokumen proyek. Client lalu menggunakan dokumen – dokumen  tersebut sebagai basis untuk pelelangan.  Setelah proses pelelangan, client lalu melakukan kontrak dengan pemborong/kontraktor pemenang lelang.  Umumnya kontraktor (sebagai main kontraktor) akan menggunakan beberapa sub-kontraktor, untuk melakukan pekerjaan konstruksi dengan biaya yang bersifat lump sum.  Cara pembayarannya adalah client membayar ke consultant dan ke contractor berdasarkan kemajuan pekerjaan (progress). Beberapa keuntungan lump sum contract adalah: (1) Hasil akhirnya sudah diketahui dengan jelas sebelum pelaksanaan konstruksi dimulai; (2) Consultant yang merancang sedangkan contractor yang membangun, jadi lebih independen;  (3)  Risiko bagi client relatif rendah, jika lingkup kerja didefinisikan dengan baik/jelas dan perubahan lingkup dibatasi; (4) Total biaya proyek relatif tetap/tidak berubah.  Kontrak jenis ini diterima secara luas dalam industri bangunan dan sangat cocok untuk proyek berskala kecil, menengah atau proyek perdagangan. Lump sum contract kurang diminati untuk proyek berskala besar, hal ini karena dibutuhkan waktu yang lama untuk menyiapkan dokumen sebelum pekerjaan dilakukan.
• Construction Management.  Pada kontrak ini, client menggunakan konsultan (design consultant) dan construction manager (CM).  Client menetapkan konsep serta memilih konsultan dan CM. Tugas konsultan adalah mengembangkan konsep, menyiapkan dokumen perancangan untuk paket pertama dan paket-paket berikutnya. CM mengkoordinasikan pelaksanaan paket pertama, kemudian disusul dengan paket-paket berikutnya. Pemecahan pekerjaan menjadi paket-paket ini dimaksud agar pelaksanaan pekerjaan bisa dilakukan sedini mungkin (saat konsultan menyiapkan dokumen untuk paket selanjutnya, secara paralel paket pertama sudah bisa dilaksanakan oleh CM).  Contractors dan suppliers dipilih oleh client dan/atau CM. Cara pembayarannya adalah client membayar ke konsultan dan ke CM. Pembayaran ke CM dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain: (1) Client bayar ke contractors, suppliers dan CM; (2) CM membayar contractors dan suppliers, kemudian client akan reimburses CM dan membayar management fee; (3) Client membayar CM sesuai pengeluaran dengan pembatasan biaya maksimum (warranted maximum price). Biasanya, apabila total biaya lebih kecil dari batas maksimum atau waktu penyelesaian lebih cepat, maka client akan memberi kepada CM incentive tambahan.
• Design and Construct. Pada kontrak ini, client menetapkan konsep dan memilih contractor (design and construct contractor). Contractor mengembangkan konsep, menyiapkan dokumen proyek dan membangun fasilitas. Pembayaran dilakukan oleh cilent kepada contractor berdasarkan kemajuan pekerjaan (progressive payments). Dalam kontrak ini, contractor memiliki risiko yang tinggi terkait dengan biaya karena informasi tentang proyek yang sangat minim pada awalnya. Client juga memiliki risiko yang terkait dengan pencapaian tujuan proyek serta kualitas hasil kerja, semakin jelas project requirement didefinisikan, semakin kecil risiko ini.
• Build Own Operate Transfer (BOOT).  Pada kontrak jenis ini, client menetapkan konsep dan memilih contractor/consortium. Contractor/consortium menyediakan pendanaan, mengembangkan konsep, menyapkan dokumen proyek, membangun fasilitas, memiliki dan mengoperasikan fasilitas tersebut pada periode waktu tertentu (sesuai masa kontrak).  Setelah berakhirnya masa kontrak, kepemilikan fasilitas akan berpindah ke client.  Cara pembayarannya adalah client hanya membayar fee untuk penggunaan fasilitas selama masa kontrak. Bentuk lain dari BOOT adalah BOT (Build Own Transfer) atau BOO (Build Own Operate).