Keekonomian Investasi

Umumnya setiap investasi bertujuan untuk mendapatkan keuntungan. Memang ada juga investasi yang bukan untuk keuntungan, misalnya investasi dalam bidang sosial kemasyarakatan atau investasi untuk kebutuhan lingkungan, tetapi jumlahnya sangat sedikit.

Untuk mengetahui apakah suatu investasi itu menguntungkan atau tidak, maka pada tahap pengusulan suatu investasi perlu dilakukan studi/evaluasi aspek keekonomiannya. Salah satu caranya adalah dengan melakukan analisa arus kas (cash flow analysis) untuk menghitung indikator keekonomian investasi.

Ada beberapa indikator keekonomian investasi yang banyak digunakan untuk menentukan apakah suatu investasi menguntungkan atau tidak, yaitu:

·         Net Present Value (NPV).

·         Internal Rate of  Return (IRR).

·         Profitability Index (PI).

·         Payback of Time (POT).

NPV merupakan selisi antara pendapatan dan pengeluaran yang sudah di-present value-kan. NPV>0  berarti investasi tersebut menguntungkan, sebaliknya jika NPV<0 maka investasi tidak menguntungkan.

IRR merupakan tingkat suku bunga dimana besarnya pendapatan yang sudah di-present value-kan sama dengan besarnya pengeluaran yang sudah di-present value-kan. IRR>faktor diskonto berarti investasi menguntungkan, sebaliknya jika IRR<faktor diskonto maka investasi tidak menguntungkan.

PI merupakan perbandingan antara pendapatan dan modal/investasi yang sudah di-present value-kan. PI > 1 menunjukkan investasi menguntungkan sedangkan PI<1 menunjukan investasi tidak menguntungkan.

POT merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan semua pengeluaran dalam suatu investasi.Suatu investasi menguntungkan jika  POT<umur ekonomis investasi, sebaliknya suatu investasi tidak menguntungkan jika POT>umur ekonomis investasi.

Selanjutnya akan diberikan contoh perhitungan keekonomian suatu investasi dengan menggunakan microsoft excel. Penjelasan yang diberikan disini ditujukan buat mereka yang belum pernah membuat analisa arus kas dengan microsoft excel sehingga sangat basic. Bagi yang sudah sering menghitung arus kas mungkin tidak perlu membacanya karena pasti terasa kurang berbobot sehingga  menjemukan.       

Kita ambil contoh suatu investasi dengan data keekonomian berikut:

·         Nilai Investasi : 100 (maksudnya Rp. 100 Juta)

·         Pelaksanaan Investasi : 1 tahun

·         Pendapatan pertahun : 50 (maksudnya Rp. 50 Juta)

·         Biaya Operasi pertahun : 2.5 (maksudnya Rp. 2.5 Juta).

·         Biaya Pemeliharaan  pertahun: 1 (maksudnya Rp. 1 Juta)

·         Umur ekonomis investasi : 5 tahun.

·         Interest /faktor diskonto : 10%

·         Pajak : 30%

·         Depresiasi : garis lurus.

Selanjutnya dengan data ini, kita akan menghitung parameter keekonomian investasi dengan menggunakan analisa arus kas (cash flow analysis), dengan hasil sbb:

 

 Bagaimana cara membuat Arus Kas ini? Ikutilah petunjuk berikut:

1.      Buka Microsoft Excel (kami menggangap anda sudah biasa menggunakan microsoft excel), dari salah satu sheet (misalnya sheet1) buatlah tabel seperti gambar diatas. Posisi tabel (column,row) harus persis sama dengan gambar diatas, jika tidak maka hasilnya akan salah karena rumus excel yang akan digunakan mengacu pada posisi tersebut. Semua angka yang ada pada tabel antara cell C18 s/d C24, D7 s/d J28 dan D30 s/d D33 (angka berwarna Biru) jangan dulu diisi.

 

 2.  Mengisi Pajak & Interest (Cell C18 dan C24).

• Mengisi Pajak : Ketik 30% pada cell C18.
• Mengisi Interest/Diskonto : Ketik 10% pada cell C24

3.      Mengisi Arus Kas (Cell D7 s/d I26):

• Mengisi Nilai Investasi : Ketik 100  pada cell D7.
• Mengisi Pendapatan : Ketik 50 pada cell E9. Pada cell F9 ketik rumus  =$E$9. Copy cell F9 ke cell  G9 s/d I9.
• Mengisi Biaya Pemeliharaan : Ketik 1 pada cell E12. Pada cell F12 ketik rumus  =$E$12. Copy cell F12 ke cell  G12 s/d I12.
• Mengisi Biaya Operasi : Ketik 2.5 pada cell E13. Pada cell F13 ketik rumus  =$E$13. Copy cell F13 ke cell  G13 s/d I13. 
• Mengisi Depresiasi (Depresiasi ini sebenarnya bukan termasuk biaya, penempatannya pada kelompok biaya hanya digunakan untuk pengurangan pajak): pada cell E14 ketik rumus berikut  =$D$7/5 (Nilai investasi dibagi umur ekonomis investasi). Kemudian copy cell E14 tersebut ke Cell F14 s/d I14.
• Menjumlahkan seluruh biaya (Sub Total Biaya) : Pada cell E15 ketik rumus berikut : =SUM(E12:E14). Kemudian copy cell tersebut ke Cell F14 s/d I14.
• Menghitung Arus Kas sebelum pajak (Pendapatan-Investasi-Biaya) : Pada cell D17 ketik rumus berikut : =-D7+D9-D15. Kemudian copy cell D17 ke cell E17 s/d I17.
• Menghitung pajak (pajak berlaku jika arus kas sebelum pajak bernilai positif) : Pada cell D18 ketik rumus berikut : =IF(D17>0;$C$18*D17;0). Kemudian copy cell D18 ke cell E18 s/d I18.
• Menghitung Arus Kas sesudah pajak (Arus kas sebelum pajak – Pajak) : pada cell D19 ketik rumus berikut : = D17-D18. Kemudian copy cell D19 ke cell E19 s/d I19.
• Tambahkan kembali Depresiasi (depresiasi ditambahkan kembali karena penempatannya pada kelompok Biaya diatas hanya untuk pengurangan pajak) : Pada cell D20 ketik rumus berikut: =D14. Kemudian copy cell D20 ke cell E20 s/d I20.
• Menghitung Arus Kas Bersih (Arus Kas Sesudah Pajak + Depresiasi): Pada cell D21 ketik rumus berikut : =D19+D20. Kemudian copy cell D21 ke cell E21 s/d I21.
• Menghitung Akumulasi Arus Kas Bersih: Pada cell D22 ketik rumus berikut: =D21. Pada cell E22 ketik rumus berikut: =D22+E21. Copy cell E22 ke cell F22 s/d I22.
• Menghitung Faktor Interest (Faktor Diskonto) : Pada cell D24 ketik rumus berikut : =1/(1+$C$24)^D5. Kemudian copy cell D24 ke cell E24 s/d I24.
• Menghitung Arus Kas Bersih Setelah Diskonto (Arus Kas Bersih x Factor Diskonto) : pada cell D25 ketik rumus berikut : =D24*D21. Kemudian copy cell D25 ke E25 s/d I25. Pada cell J25 (kolom Jumlah) ketik rumus: =SUM(D25:I25).
• Menghitung Akumulasi Arus Kas Bersih Setelah Diskonto: Pada cell D26 ketik rumus berikut: =D25. Pada cell E26 ketik rumus: =D26+E25. Copy cell E25 ke cell F25 s/d I25.

Sampai disini, cell D7 s/d I26 sudah terisi sesuai gambar diatas.

Rumus pada cell D27 s/d I28 (pada gambar tidak kelihatan karena disembunyikan dengan mengubah warna huruf menjadi putih) digunakan untuk menghitung POT.

Pada cell D27 ketik rumus: =IF(D26<=0,0,1+C27). Copy cell D27 ke cell E27 s/d I27.

Pada cell D28 ketik rumus: =IF(D27=1,(D5-1)+ABS(C26/D25),0). Copy cell D28 ke cell E28 s/d I28. Angka yang ada pada cell D27 S/D I28 ini bukan merupakan bagian dari Table Arus Kas jadi sebaiknya disembunyikan yaitu dengan mengubah warna huruf menjadi Putih.

4.      Menghitung keekonomian investasi (Cell D30 s/d D33).

• Menghitung NPV : Pada cell D30 ketik rumus : =NPV(C24,D21:I21). Nilai yang dihasilkan pada cell D30 harus sama dengan pada J25, jika tidak maka pasti ada perhitungan yang salah.
• Menghitung IRR : Pada cell D31 ketik rumus berikut: =IRR(D21:I21,0.1). Kemudian ubah format number untuk cell D31 menjadi percentage (dari Menu tekan Format > Cell > Number > Percentage).
• Menghitung PI : Pada cell D32 ketik rumus : =1+D30/NPV(C24,D7).
• Menghitung POT : Pada cell D33 ketik rumus: =LOOKUP(1,D27:I27,D28:I28).

Sesudah langkah ini, maka isi/content tabel harus  sesuai dengan gambar diatas, jika tidak maka berarti ada kesalahan yang dibuat. Silahkan mengeceknya dengan kembali menelusuri langkah-langkah diatas.  

Hasil perhitungan pada tabel diatas adalah NPV = 41.94 > 0, IRR = 26,78 > 10% (Interest), PI = 1.46 > 1 dan POT = 4.16 < 5 tahun (Umur ekonomis investasi). Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa investasi ini menguntungkan.

Perhitungan pada Tabel Arus Kas ini disebut dengan Perhitungan Deterministik. Selain perhitungan deterministik, dikenal juga perhitungan stokastik yang menggunakan simulasi montecarlo. Pembahasan tentang perhitungan stokastik akan dilakukan dilain waktu.

Sebelum meninggalkan kursi anda, jangan lupa menyimpan file yang baru dibuat ini. Beri nama file ini dengan Keekonomian Investasi (atau nama lainnya sesuai selerah anda), file ini nantinya juga akan digunakan dalam  pembahasan mengenai perhitungan stokastik.

Semoga penjelasan ini bermanfaat, terutama bagi anda  yang berkecimpung dalam proyek-proyek  investasi.