Asro Pun’ Blog

Keekonomian Investasi

Posted by asro pada 2 Juni 2008

Umumnya setiap investasi bertujuan untuk mendapatkan keuntungan. Memang ada juga investasi yang bukan untuk keuntungan, misalnya investasi dalam bidang sosial kemasyarakatan atau investasi untuk kebutuhan lingkungan, tetapi jumlahnya sangat sedikit.

Untuk mengetahui apakah suatu investasi itu menguntungkan atau tidak, maka pada tahap pengusulan suatu investasi perlu dilakukan studi/evaluasi aspek keekonomiannya. Salah satu caranya adalah dengan melakukan analisa arus kas (cash flow analysis) untuk menghitung indikator keekonomian investasi.

Ada beberapa indikator keekonomian investasi yang banyak digunakan untuk menentukan apakah suatu investasi menguntungkan atau tidak, yaitu:

·         Net Present Value (NPV).

·         Internal Rate of  Return (IRR).

·         Profitability Index (PI).

·         Payback of Time (POT).

NPV merupakan selisi antara pendapatan dan pengeluaran yang sudah di-present value-kan. NPV>0  berarti investasi tersebut menguntungkan, sebaliknya jika NPV<0 maka investasi tidak menguntungkan.

IRR merupakan tingkat suku bunga dimana besarnya pendapatan yang sudah di-present value-kan sama dengan besarnya pengeluaran yang sudah di-present value-kan. IRR>faktor diskonto berarti investasi menguntungkan, sebaliknya jika IRR<faktor diskonto maka investasi tidak menguntungkan.

PI merupakan perbandingan antara pendapatan dan modal/investasi yang sudah di-present value-kan. PI > 1 menunjukkan investasi menguntungkan sedangkan PI<1 menunjukan investasi tidak menguntungkan.

POT merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan semua pengeluaran dalam suatu investasi.Suatu investasi menguntungkan jika  POT<umur ekonomis investasi, sebaliknya suatu investasi tidak menguntungkan jika POT>umur ekonomis investasi.

Selanjutnya akan diberikan contoh perhitungan keekonomian suatu investasi dengan menggunakan microsoft excel. Penjelasan yang diberikan disini ditujukan buat mereka yang belum pernah membuat analisa arus kas dengan microsoft excel sehingga sangat basic. Bagi yang sudah sering menghitung arus kas mungkin tidak perlu membacanya karena pasti terasa kurang berbobot sehingga  menjemukan.       

Kita ambil contoh suatu investasi dengan data keekonomian berikut:

·         Nilai Investasi : 100 (maksudnya Rp. 100 Juta)

·         Pelaksanaan Investasi : 1 tahun

·         Pendapatan pertahun : 50 (maksudnya Rp. 50 Juta)

·         Biaya Operasi pertahun : 2.5 (maksudnya Rp. 2.5 Juta).

·         Biaya Pemeliharaan  pertahun: 1 (maksudnya Rp. 1 Juta)

·         Umur ekonomis investasi : 5 tahun.

·         Interest /faktor diskonto : 10%

·         Pajak : 30%

·         Depresiasi : garis lurus.

Selanjutnya dengan data ini, kita akan menghitung parameter keekonomian investasi dengan menggunakan analisa arus kas (cash flow analysis), dengan hasil sbb:

 

 Bagaimana cara membuat Arus Kas ini? Ikutilah petunjuk berikut:

1.      Buka Microsoft Excel (kami menggangap anda sudah biasa menggunakan microsoft excel), dari salah satu sheet (misalnya sheet1) buatlah tabel seperti gambar diatas. Posisi tabel (column,row) harus persis sama dengan gambar diatas, jika tidak maka hasilnya akan salah karena rumus excel yang akan digunakan mengacu pada posisi tersebut. Semua angka yang ada pada tabel antara cell C18 s/d C24, D7 s/d J28 dan D30 s/d D33 (angka berwarna Biru) jangan dulu diisi.

 

 2.  Mengisi Pajak & Interest (Cell C18 dan C24).

  • Mengisi Pajak : Ketik 30% pada cell C18.
  • Mengisi Interest/Diskonto : Ketik 10% pada cell C24

3.      Mengisi Arus Kas (Cell D7 s/d I26):

  • Mengisi Nilai Investasi : Ketik 100  pada cell D7.
  • Mengisi Pendapatan : Ketik 50 pada cell E9. Pada cell F9 ketik rumus  =$E$9. Copy cell F9 ke cell  G9 s/d I9.
  • Mengisi Biaya Pemeliharaan : Ketik 1 pada cell E12. Pada cell F12 ketik rumus  =$E$12. Copy cell F12 ke cell  G12 s/d I12.
  • Mengisi Biaya Operasi : Ketik 2.5 pada cell E13. Pada cell F13 ketik rumus  =$E$13. Copy cell F13 ke cell  G13 s/d I13. 
  • Mengisi Depresiasi (Depresiasi ini sebenarnya bukan termasuk biaya, penempatannya pada kelompok biaya hanya digunakan untuk pengurangan pajak): pada cell E14 ketik rumus berikut  =$D$7/5 (Nilai investasi dibagi umur ekonomis investasi). Kemudian copy cell E14 tersebut ke Cell F14 s/d I14.
  • Menjumlahkan seluruh biaya (Sub Total Biaya) : Pada cell E15 ketik rumus berikut : =SUM(E12:E14). Kemudian copy cell tersebut ke Cell F14 s/d I14.
  • Menghitung Arus Kas sebelum pajak (Pendapatan-Investasi-Biaya) : Pada cell D17 ketik rumus berikut : =-D7+D9-D15. Kemudian copy cell D17 ke cell E17 s/d I17.
  • Menghitung pajak (pajak berlaku jika arus kas sebelum pajak bernilai positif) : Pada cell D18 ketik rumus berikut : =IF(D17>0;$C$18*D17;0). Kemudian copy cell D18 ke cell E18 s/d I18.
  • Menghitung Arus Kas sesudah pajak (Arus kas sebelum pajak – Pajak) : pada cell D19 ketik rumus berikut : = D17-D18. Kemudian copy cell D19 ke cell E19 s/d I19.
  • Tambahkan kembali Depresiasi (depresiasi ditambahkan kembali karena penempatannya pada kelompok Biaya diatas hanya untuk pengurangan pajak) : Pada cell D20 ketik rumus berikut: =D14. Kemudian copy cell D20 ke cell E20 s/d I20.
  • Menghitung Arus Kas Bersih (Arus Kas Sesudah Pajak + Depresiasi): Pada cell D21 ketik rumus berikut : =D19+D20. Kemudian copy cell D21 ke cell E21 s/d I21.
  • Menghitung Akumulasi Arus Kas Bersih: Pada cell D22 ketik rumus berikut: =D21. Pada cell E22 ketik rumus berikut: =D22+E21. Copy cell E22 ke cell F22 s/d I22.
  • Menghitung Faktor Interest (Faktor Diskonto) : Pada cell D24 ketik rumus berikut : =1/(1+$C$24)^D5. Kemudian copy cell D24 ke cell E24 s/d I24.
  • Menghitung Arus Kas Bersih Setelah Diskonto (Arus Kas Bersih x Factor Diskonto) : pada cell D25 ketik rumus berikut : =D24*D21. Kemudian copy cell D25 ke E25 s/d I25. Pada cell J25 (kolom Jumlah) ketik rumus: =SUM(D25:I25).
  • Menghitung Akumulasi Arus Kas Bersih Setelah Diskonto: Pada cell D26 ketik rumus berikut: =D25. Pada cell E26 ketik rumus: =D26+E25. Copy cell E25 ke cell F25 s/d I25.

Sampai disini, cell D7 s/d I26 sudah terisi sesuai gambar diatas.

Rumus pada cell D27 s/d I28 (pada gambar tidak kelihatan karena disembunyikan dengan mengubah warna huruf menjadi putih) digunakan untuk menghitung POT.

Pada cell D27 ketik rumus: =IF(D26<=0,0,1+C27). Copy cell D27 ke cell E27 s/d I27.

Pada cell D28 ketik rumus: =IF(D27=1,(D5-1)+ABS(C26/D25),0). Copy cell D28 ke cell E28 s/d I28. Angka yang ada pada cell D27 S/D I28 ini bukan merupakan bagian dari Table Arus Kas jadi sebaiknya disembunyikan yaitu dengan mengubah warna huruf menjadi Putih.

4.      Menghitung keekonomian investasi (Cell D30 s/d D33).

  • Menghitung NPV : Pada cell D30 ketik rumus : =NPV(C24,D21:I21). Nilai yang dihasilkan pada cell D30 harus sama dengan pada J25, jika tidak maka pasti ada perhitungan yang salah.
  • Menghitung IRR : Pada cell D31 ketik rumus berikut: =IRR(D21:I21,0.1). Kemudian ubah format number untuk cell D31 menjadi percentage (dari Menu tekan Format > Cell > Number > Percentage).
  • Menghitung PI : Pada cell D32 ketik rumus : =1+D30/NPV(C24,D7).
  • Menghitung POT : Pada cell D33 ketik rumus: =LOOKUP(1,D27:I27,D28:I28).

Sesudah langkah ini, maka isi/content tabel harus  sesuai dengan gambar diatas, jika tidak maka berarti ada kesalahan yang dibuat. Silahkan mengeceknya dengan kembali menelusuri langkah-langkah diatas.  

Hasil perhitungan pada tabel diatas adalah NPV = 41.94 > 0, IRR = 26,78 > 10% (Interest), PI = 1.46 > 1 dan POT = 4.16 < 5 tahun (Umur ekonomis investasi). Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa investasi ini menguntungkan.

Perhitungan pada Tabel Arus Kas ini disebut dengan Perhitungan Deterministik. Selain perhitungan deterministik, dikenal juga perhitungan stokastik yang menggunakan simulasi montecarlo. Pembahasan tentang perhitungan stokastik akan dilakukan dilain waktu.

Sebelum meninggalkan kursi anda, jangan lupa menyimpan file yang baru dibuat ini. Beri nama file ini dengan Keekonomian Investasi (atau nama lainnya sesuai selerah anda), file ini nantinya juga akan digunakan dalam  pembahasan mengenai perhitungan stokastik.

Semoga penjelasan ini bermanfaat, terutama bagi anda  yang berkecimpung dalam proyek-proyek  investasi.

34 Tanggapan to “Keekonomian Investasi”

  1. ricardo said

    Tulisan ini cukup bagus dan rinci serta applicable karena menggunakan Excel. Saat ini memang sudah banyak software yg menyediakan perhitungan simulasi dengan fitur2 yg atraktif serta user friendly. Tetapi sebaiknya basic / logikanya dikuasai dulu, seperti tulisan diatas. Hal yg kritikal sebenarnya penentuan / pengambilan “data-data keekonomian” serta penentuan model random-nya. Tetapi semuanya memang pendekatan, jadi dgn prinsip2 seperti diatas sudah memadai untuk bahan manajemen mengambil keputusan investasi.
    Oh,ya, mungkin perlu ditambahkan penjelsan mengenai kesimpulan hasil simulasi, apakah ada sekian persen data IRR misalnya negatif atau sekian persen mendekati nol, dll, kemudian dibandingkan dengan kelaziman yg berlaku misalnya dibawah 10% masih bisa diaccept.

  2. ricardo said

    Sorry tanggapannya saya sebelumnya menyinggung masalah simulasi (stokastik), padahal hitungannya masih deterministik. Anggap saja sebagai masukan untuk tulisan berikutnya. Terimakasih.

  3. asro said

    Thanks atas masukannya Pa. YR.

  4. uche sutejo said

    menurut saya tulisan ini banyak membantu saya, sehingga saya menjadi sedikit lebih tahu mengenai investasi.

  5. asro said

    Selamat datang di Blog ini Mas Uche S, saya senang karena tulisan saya ini bisa bermanfaat.

  6. Martin Simatupang said

    Asro,
    Terimak kasih buat tulisannnya tentang ke ekonomian suatu investasi. Saya bukan praktisi ekonomi, tapi saya di tuntut mengerti beberapa basic economic paramater dalam me review kelayakan suatau project investasi…

    Kalau boleh di Tambahkan, bagaimana peran depresiasi dalam suatu investasi di dalam tulisan diatas…

    Terima kasih banyak

    • asro said

      Pada tabel proyeksi arus kas, depresiasi bukanlah merupakan biaya, tetapi hanya untuk pengurangan pajak, sehingga ia ditambahkan kembali.

  7. Rachman said

    Apakah rumusan diatas bisa diterapkan untuk pengambilan keputusan kasus memilih kredit kendaraan bermotor? tentunya yang kita pilih adalah dealer yang menawarkan total biaya yang serendah-rendahnya.
    Yang menjadi masalah adalah tidak ada pendapatan, apakah kita masih bisa menghitung PV atau NPV, IRR dan besaran lainnya?

    balas

    • asro said

      Kalau tidak ada pendapatannya (kredit konsumtif) berarti NPVnya akan negative. Kalau hanya untuk membandingkan antar dealer, maka analisa arus kas ini bisa dipakai.

  8. Rachman said

    Pak,

    Untuk biaya komponennya kan banyak, misalkan biaya sales, biaya management, biaya administrasi dll apakah hal ini dikelompokkan sebagai biaya operasi? Berapa persen angka yang lazim terhadap pendapatan?

    Salam
    Wiem

    • asro said

      Bisa dikelompokan menjadi biaya operasi atau tetap dirinci juga tidak apa-apa, bergantung pada jenis aktivitasnya.

  9. Sastrawjy said

    Sastrawjy

    Selamat siang Pak Asro,

    saya ada sedikit pertanyaan untuk interest 10%, itu maksudnya pembayaran bunga dari pinjaman atau apa yah, mohon kiranya dapat diberikan pemahaman yang lebih, sekian

    terima kasih

    • asro said

      Interest merupakan biaya dari modal yang digunakan (cost of capital). Apabila modal yang digunakan berasal dari pinjaman, maka interest adalah bunga pinjaman. Jika modalnya dari uang sendiri maka interest adalah biaya uang sendiri. Interest atau biaya modal ini sering disebut juga dengan hurdle rate (silahkan baca tulisan tentang hurdle rate.

  10. antonius fernado said

    Saya mau tanya. itu interest sebesar 10 % diambil dari bunga diskonto bank yang berlaku. nah kalau itu pajak sebesar 30% diambil dari pajak apa pak ya ?

    dijawab pak ya… atau di email ke saya antoniusfernado@yahoo.com
    mohon pencerahannya. atas jawabannya saya sampikan terima kasih.

  11. antonius fernado said

    tambahan pertanyaan saya sebelumnya pak asro…
    itu PI dan POT sama dengan BC (benefit cost) dan Payback period ya ??

    terima kasih

  12. antonius fernado said

    Tambahan pertanyaan lagi pak… hee… maaf banyak tanya….
    itu kan depresiasi berlakunya tidak ada nilai sisa, alias nilai sisanya = 0.
    bagaimana misalnya umur ekonomisnya 7 tahun, tetapi pas umur 5 tahun mesin / alat operasionalnya dijual. sedangkan hasil dari penjualan tersebut sebesar 5 juta. bagaimana itu pak cara menghitung NPV, IRR, PI, dan POT nya pak.

    terima kasih

  13. antonius fernado said

    tanya lagi pak… maaf agak bawel yang nanya…
    kata pepatah malu bertanya sesat di jalan ….

    itu investasi 5 tahun dan dimulai dengan tahun 2008. itu berarti investasinya berakhir pada tahun berapa ?? berakhirnya tahun 2012 atau 2013 pak ?? kalau misalnya investasi dimulai pada bulan mei tahun 2009, nah kalau gitu berakhirnya investasi pada tahun berapa pak ??

    sekali lagi terima kasih pak

  14. niken said

    Bagaimana cara menghitung nilai IRR dengan perhitungan manual,menggunakan rumus apa?thx…

  15. niken said

    mohon dibalas

  16. andhyirvan said

    Malam… Tolong tampilkan rincian cash flow secara keseluruhan & lengkap. Trim’s

  17. rahmad said

    pagi, pak

    tanya pak, setelah sy menghitung keekonomian dari formula yg d jelaskan d atas, maka d dpt paramater :

    1. NPV:365.99 ; IRR:12.46% ; PI:1.04 ; POT:0.00 (beli)
    2. NPV:1072.74 ; IRR:21.57% ; PI:1.21 ; POT:0.00 (perbaikan)
    3. NPV:3407.63 ; IRR:47.05% ; PI:1.71 ; POT:2.66 (sewa)

    dr perhitungan d atas semuanya masuk dlm persyaratan yg d atas (menguntungkan), namun sy mohon kpd bp. seandainya d minta utk memilih? investasi mana yg lebih menguntungkan dr k-3nya
    mohon pencerahannya dan terima kasih atas jawabannya.

  18. tio said

    pa minta bantuan untuk analisa arus kas investasi untuk hotel rp 50 milyar bep 5 tahun pendapatan rp 16 milyar per tahun biaya operasi 100 juta per bulan

  19. tio said

    MOHON DIBALAS

  20. SUGIH said

    Thank You pak, informasi sangat membantu.
    Kalau bisa dijelaskan hasilnya seperti dengan nilai NPV, IRR …. layak atau tidak layak untuk dilanjutkan.

  21. zelia said

    salam kenal pak.. kalo bisa bantu saya dong,
    saya ingin menanyakan nihh..
    sebuah perusahaan akan melakukan penambahan investasi berupa pengadaan mesin baru seharga Rp. 35.000.000,- mesin tersebut diperkirakan memiliki umur ekonomis 8 thn, nilai residu (salvage value) Rp. 3.000.000,- adanya mesinbaru tersebut diperkirakan akan menghasilkan tambahan pendapatan dan biaya sebagai berikut :
    thn tambahan penjualan tambahan biaya usaha
    1 Rp. 26.000.000 Rp. 15.000.000
    2 Rp. 17.500.000 Rp. 12.000.000
    3 Rp. 25.000.000 Rp. 20.000.000
    4 Rp. 20.000.000 Rp. 16.000.000
    5 Rp. 20.000.000 Rp. 10.000.000
    6 Rp. 18.000.000 Rp. 11.000.000
    7 Rp. 25.000.000 Rp. 15.000.000
    8 Rp. 17.500.000 Rp. 12.000.000
    apabila pajak persen 50% dan discount rate 20%
    ditanya apa investasi tersebut idterima berdasarkan :
    a. metode average rate of return
    b. metode payback period
    c. metode net precent value
    d. metode internal rate of return
    e. metode pfofitabilitas indeks
    tolong bantu saya pak, karena saya kurang paham dan tolong beri jawabannya…
    atas bantuanya makasih bnyk ya pak…..
    kalau bisa di balas ya atau di emailkan aja… thx alot

  22. investasi said

    semoga bikin cepat kaya

  23. saya sedang baca buku masalah ekonomi tapi yang nulis seorang engineer. Jadinya saya nggak ngerti. Dari blog ini jadi ngerti. Makasih

  24. Andri3rd said

    Saat sedang pusing karena disuruh atasan menghitung keekonomian investasi yang ilmunya masih sangat asing bagi saya, muncullah blog bapak di google.
    Trims pak Asro,
    Salam.

  25. Opi said

    saya sedang diminta mencari training/pembicara mengenai perhitungan keekonomian investasi, apakah bapak bisa mengatur jadwalnya.

    salam

  26. WADUHHH,,,,,pas saya masukkan rumus untuk kolom D27 =IF(D26<=0,0,1=C27). kok ada notifikasi " the formula you typed contains an error"

    padahal isi dari D7 sampe I26 sudah sama persis dalam gambar. apa yang salah ya pak??? makasih

  27. ayu said

    Pak kalau cara perhitungan arus kas bersih bebas bagimana ya?
    elemen apa yang harus diperhitungkan?

    Terimakasih

  28. Andhy said

    salam, pak maaf saya mau bertanya, tentang rumus POT. di rumus di katakan di cell tersebut diatas, sedangkan posisi tersebut tidak ada angka/kosong. terus pas sya coba, hasilnya pun “N/A” . itu salah pengetikan atau emang begitu rumsnya pak?
    kalo salah pengetikan mohon penjelasannya pak.
    terima kasih

  29. Pada cell D28 ketik rumus: =IF(D27=1,(D5-1)+ABS(C26/D25),0). bagai mana mengisi angka kolom C 26 nya ?

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

 
%d blogger menyukai ini: